万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨遭天谴什么意思，天谴什么意思解释回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì遭天谴什么意思，天谴什么意思解释)列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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